Arrivano chiarimenti dall’Agenzia delle entrate in merito all’agevolazione fiscale per l’acquisto della “prima casa”, in particolare sul termine di due anni entro cui alienare un immobile pre-posseduto e il relativo credito d’imposta (Agenzia delle entrate, risposta 30 luglio 2025, n. 197).
Un contribuente ha acquistato una nuova “prima casa” nel novembre 2024, usufruendo dei benefici previsti dalla Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al TUR, e del credito d’imposta per il riacquisto della “prima casa” previsto dall’articolo 7 della Legge n. 448/1998. Al momento di questo nuovo acquisto, l’Istante era già proprietario di un immobile precedentemente agevolato, situato nello stesso Comune della nuova abitazione.
Inizialmente, l’Istante si era impegnato a vendere l’immobile agevolato pre-posseduto entro un anno dal secondo acquisto, in conformità con la normativa vigente allora (comma 4-bis della Nota II-bis). Tuttavia, è intervenuta una modifica legislativa (articolo 1, comma 116, della Legge di bilancio 2025) che ha esteso questo termine da un anno a due anni.
L’Istante, dunque, ha posto i seguenti quesiti all’Agenzia delle entrate:
– se la modifica normativa che estende il termine per l’alienazione dell’immobile pre-posseduto a due anni sia applicabile anche al suo caso, dato che al 31 dicembre 2024 il termine di un anno non era ancora scaduto;
– se sia possibile fruire del credito d’imposta per il riacquisto della nuova “prima casa” anche qualora la rivendita dell’immobile pre-posseduto avvenga entro il nuovo termine di due anni;
– in caso di risposta affermativa al quesito 1 e negativa al quesito 2, quale comportamento concreto adottare, richiamando la possibilità di revocare la dichiarazione di intenti e versare l’imposta dovuta con interessi, senza sanzioni.
In risposta, l’Agenzia riepiloga la normativa “prima casa”, che prevede un’aliquota agevolata del 2% per l’imposta di registro, a condizione che l’acquirente non sia titolare di altri diritti su case di abitazione già acquistate con agevolazioni. Il comma 4-bis, modificato dalla Legge di bilancio 2025, consente l’agevolazione anche a chi già possiede un immobile agevolato, a condizione che questo venga alienato entro due anni dalla data del nuovo acquisto. La Legge di bilancio 2025 ha, quindi, incrementato il termine da uno a due anni.
L’Agenzia, dunque, richiamando la risposta n. 127/2025, chiarisce che l’estensione del termine non è riservata solo agli atti di acquisto stipulati a partire dal 1° gennaio 2025. Il nuovo termine di due anni per l’alienazione dell’immobile pre-posseduto è applicabile anche ai casi in cui, al 31 dicembre 2024, il termine di un anno era ancora pendente.
La modifica normativa della Legge di bilancio 2025 non ha riguardato l’articolo 7 della Legge n. 448/1998, che disciplina il credito d’imposta per il riacquisto della “prima casa”. Tale articolo prevede il credito se la nuova casa viene acquisita entro un anno dall’alienazione della precedente “prima casa”. Sebbene l’articolo 7 preveda il credito per l’acquisto della nuova casa dopo la vendita della precedente, l’Agenzia ha già riconosciuto l’applicabilità del credito anche nella fattispecie inversa, ovvero quando il nuovo acquisto “prima casa” avviene prima della vendita dell’abitazione agevolata pre-posseduta (a seguito dell’introduzione del comma 4-bis con la Legge di stabilità 2016).
Tale interpretazione si basa sulla ratio della riforma, che intende agevolare la sostituzione della “prima casa” introducendo maggiore flessibilità nei tempi di dismissione dell’immobile pre-posseduto.
Considerato che la recente modifica legislativa estende il termine del medesimo comma 4-bis e che la finalità è la stessa (incentivare il mercato immobiliare e agevolare il cambio della prima casa), l’Agenzia ritiene che il maggior termine di due anni per la rivendita dell’immobile pre-posseduto non pregiudichi il diritto al credito d’imposta per il nuovo acquisto.
Il credito d’imposta è quindi concesso in via provvisoria, a condizione che l’abitazione agevolata pre-posseduta venga alienata entro il termine di due anni. In caso di mancata alienazione entro i due anni, l’acquirente decade dall’agevolazione “prima casa” fruita per il riacquisto e, di conseguenza, perderà anche il diritto al credito d’imposta.